THE WORKS

ความสุขในการอยู่อาศัยของท่าน คืองานของเรา

กฎหมายอาคารชุดน่ารู้

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551

มาตรา ๑๘ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔

เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

“มาตรา ๑๘/๑ ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงใน การประชุมใหญ่

เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘

ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

  • เป็นค่าดูแลจัดการงานธุรการ ประชาสัมพันธ์ งานบัญชี/การเงิน
  • เป็นค่าดูแลรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ
  • เป็นค่าดูแลรักษาความสะอาดภายในโครงการ
  • เป็นค่าดูแลรักษาสวนและต้นไม้
  • เป็นค่าไฟฟ้า เป็นค่าน้ำประปา
  • เป็นค่าซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดเสียหาย
  • เป็นค่าจัดการขยะภายในโครงการ

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551)

มาตรา ๔๒ ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่งให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ หรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการด้วย”
“มาตรา ๔๒/๑ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้
(๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล
(๒) พิจารณารายงานประจำปี
(๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
(๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ

การเข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อร่วมเสนอนโยบายในการบริหารจัดการอาคารชุด

มาตรา ๔๒/๒ ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
(๑) ผู้จัดการ
(๒) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
(๓) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม”
“มาตรา ๔๒/๓ การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม

การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมเพื่อร่วมพิจารณาวาระเร่งด่วน หรือพิจารณาวาระซึ่งต้องใช้เสียงของเจ้าของร่วมในการพิจาณาอนุมัติ

มาตรา ๔๓ การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม
ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้”
“มาตรา ๔๗ เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้
บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้
(๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ
(๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ
(๓) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด
(๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล”
“มาตรา ๔๙ มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
(๑) การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ
(๒) การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน

การมอบฉันทะผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะได้ไม่เกิน 3 ห้องชุด

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551)

มาตรา ๔๘ มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(๑) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(๒) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
(๓) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
(๔) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
(๕) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๘)
(๖) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
(๗) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียก
ประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตาม
วรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียง
ของเจ้าของร่วมทั้งหมด”

เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551)

มาตรา ๓๕/๑ ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม
ดังต่อไปนี้
(๑) เป็นบุคคลล้มละลาย
(๒) เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ (๓) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
(๔) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
(๕) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
(๖) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘
ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย

มาตรา ๓๕/๒ การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙
และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน
สามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
“มาตรา ๓๕/๓ ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ
(๑) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
(๒) ลาออก
(๓) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
(๔) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๕/๑
(๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความใน
พระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
มีมติให้ถอดถอนตามมาตรา ๔๙
(๖) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน”

ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้

มาตรา ๓๖ ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓ ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย(๒) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(๓) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
(๔) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(๕) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
(๖) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เกินหกเดือนขึ้นไป
(๗) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่
เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ (๒) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตาม
เวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจในการฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เกินหกเดือนขึ้นไป

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551
มาตรา ๓๗ ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว

เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่
กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้

การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

มาตรา ๓๗/๑ บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
(๑) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
(๒) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
(๓) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธ์ิเป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคน

มาตรา ๓๗/๒ บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
(๑) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
(๒) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
(๓) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
(๔) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

มาตรา ๓๗/๓ นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ
(๑) ตาย
(๒) ลาออก
(๓) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๗/๒
(๔) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้พ้นจากตำแหน่ง

มาตรา ๓๗/๔ ให้คณะกรรมการเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานกรรมการและจะเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นรองประธานกรรมการก็ได้

มาตรา ๓๗/๕ ให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ และในกรณีที่กรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ ให้ประธานกรรมการกำหนดวันประชุมภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอ

มาตรา ๓๗/๖ การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม
ในการประชุมคณะกรรมการถ้าประธานกรรมการไม่มาประชุมหรือไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ให้รองประธานกรรมการเป็นประธานในที่ประชุม ถ้าไม่มีรองประธานกรรมการหรือมีแต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้กรรมการซึ่งมาประชุมเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานในที่ประชุม
การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานในที่ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ขาด

การประชุมของคณะกรรมการ ต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมมาตรา ๓๘

คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(๒) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน
(๓) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
(๔) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง”

จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย

เมื่อเราซื้อตอนโดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเข้าอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าเราถือว่าได้เป็นเจ้าของร่วมในนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆตามกฎหมาย ซึ่งการเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดนั้น จะนำมาซื่งสิทธิและหน้าทื่ ในการรับผิดชอบเรื่องต่างๆ ในฐานะสมาชิกของอาคารนั้นๆ โดยเจ้าของร่วมควรรักษาสิทธิ์และปฎิบัติตามหน้าที่ของตน เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สินของเรา โดยสิ่งที่ควรปฏิบัติมีดังนี้

1. การเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำปี เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการนิติฯ ที่จะเป็นตัวแทนเจ้าของร่วมในการกำหนดนโยบายการบริหารจัดการอาคารชุดเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อเจ้าของร่วม

2. มีสิทธิ์ออกเสียงเพื่อกำหนดระเบียบต่างๆ ที่เป็นประโยชน์และก่อให้เกิดผลกระทบต่อการอยู่อาศัย รวมถึงมีสิทธิ์ออกเสียงในการกำหนดอัตราการจัดเก็บค่าบริการต่างๆตามความจำเป็นในการดูแลรักษาอาคาร โดยคิดถึงประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินเป็นสำคัญมากกว่าลดค่าใช้จ่ายที่อาจเป็นผลกระทบทำให้ทรัพย์สินเสื่อมโทรมลงได้

3. มีสิทธิ์ในห้องชุดของตนในในฐานะเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลโดยต้องไม่ละเมิสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดอื่น ร่วมถึงมีสิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน และมีหน้าที่ในการดูแลรักษษพื้นที่ส่วนกลางเสมือนเป็นทรัพย์สินของตนเอง

4. เจ้าของร่วมมีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อเป็นงบประมาณและกองทุนเพื่อใช้ในการบริหารจัดการดูและทรัพย์สินส่วนกลางให้คงสภาพที่ดีและปลอดภัย รวมถึงจัดให้มีบริการส่วนกลางที่จำเป็นตามความต้องการของเจ้าของร่วม
หากเจ้าของร่วมทุกคนเข้าใจถึงิทธิและหน้าที่ของตนเองและปฎิบัติตามแล้ว จะทำให้คอนโดของเรามีความหน้าอยู่และทำให้ทรัพย์สินของเรามีมูลค่าเพิ่มตามกาลเวลา เป็นประโยชน์สองต่อที่ใครก็ต้องการ

นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา และจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆแก่เจ้าของร่วม รวมไปถีงการเรียกเก็บเงินกองทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเจ้าของร่วมซึ่งนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลบำรุงรักษา ซ่อมแซม ระบบสาธารณูปโภครวมถึงทรัพย์ส่วนกลาง ยังมีหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุด ในการติดตามทวงหนี้หรือทำธุระกรรมต่างๆ

ในกรณีที่เกิดการฟ้องร้องและบังคับคดีขึ้น อีกหนึ่งหน้าที่ที่สำคัญก็คือ ควบคุมการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามเจตนารมย์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะทำหน้าที่ได้อย่างสมบูรณ์ จะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคล

1. มีหน้าที่ควบคุมดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะมี ผจก นิติฯเป้นผู้ดำเนินการภายใต้อำนาจหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบข้อบังคับหรือที่ระบุไว้ตามมติที่ประชุมใหญ่

2. กำหนดนโยบายหรือความรับผิดชอบ ให้ทางนิติบุคคลอาคารชุดนำไปปฏิบัติ รวมถึงการกำหนดระเบียบและมาตรการต่างๆให้อยู่ในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

3. มีอำนาจในการวินิจฉัยเรื่องร้องขอต่างๆให้เป็นไปตามเงิอนไขและตัดสินปํยหาข้อขัดแจ้งรวมทั้งพิจารณาเรื่องอื่นๆที่เกิดขึ้นในอาคารชุด รวมถึงมีหน้าที่ในการอนุมัติเบิกจ่ายต่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณที่ได้จัดไว้ในกรณีที่เห็นว่ามีความจำเป็นต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วมเพื่อก่อให้เกิดประโยชน์โดยรวมมากที่สุด และยังมีอำนาจหน้าที่ในการเรียกประชุมใหญ่หากต้องมีการขอมติจากเจ้าของร่วม โดยคณะกรรมการต้องยึดหลัเรื่องความถูกต้องและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยส่วนรวมเป็นหลักจึงจะถือว่าปฏิบัติหน้าที่ได้อย่างสมบูรณ์

TOP